绝密大招“凤变冰”——老破小的完美逆袭
老破小——指的是又老又破又小的房子，一直被买房人弃之如敝履（学区房除外），可市场上却有一类投资客把它们视为珍宝，而且是越破越老越小越好，他们为什么这么自虐呢？今天小编就要解密这个投资流派。
首先需要说明一点，老破小大部分都是公产房或企业产，最大的特点就是不限购、不能贷款。所以受到一部分投资客的追捧，形成的一个流派，号称“老破小流派”。
对于刚刚开始投身房产投资的新手来说，“凤变冰”绝对是生僻词，所以先扫盲！
“凤变冰”从词义上解释就是：凤姐变范冰冰。现在特指房地产投资中的一种手段。
通过装修和重新设计旧房子使其面貌焕然一新，从而产生消费溢价的过程。
这是房产多军常用的手段，把那些卖相很差，价格有笋的房子买下来，短期再卖出就能大大获利。
说白了就是买入最老最破最小的房子，然后用最少的钱装修出最有情怀的样子，转手提价挣大钱价。
欧神（上海著名房产投资客）认为凤变冰必须要满足下面几个要求：
首先是40 平米以下的小户型、老破小，有非常大的需求，几乎3天就能走掉，像现金一样的高流通；
其次要有人为你的装修、为你的小资情调附加值买单，那么就意味着你这个城市首先要有大量的新增外来人口，因为新增外来人口像北漂、上漂这种人，才是老破小的目标客户，不管是卖还是租。
再次他们的收入要比较高，而且工作要比较忙，他们没有时间来自己装修房子，他们宁可买你现成的，而且看到装修好就会心动满意会花钱。这两点都是老破小凤变冰的前提条件。
出售凤变冰可能有些难度，市场上7折笋盘难找，两次交易税费高得让人牙痒痒，这需要较大的启动资金，而且财务费用也不低，操作难度太大，获利也要比想象中小很多。
相较之下，其实凤变冰之后选择出租，操作难度和风险会相对更小一些，而且溢价也是很不错的。
小编正巧认识这个流派的一个投资者李姐，她在下瓦房附近购得一老小区南华里，60万买了个30平米老旧黑破小，为它花了4万块钱的“整容费”。据小编了解，南华里平均租金基本上都是1500-1800之间的，李姐的房子租金成功上涨到2700。看来凤变冰以后租金真的是翻倍增长啊。
先感受一下同类出租房源。
其实乍一看还可以，至少干干净净的，但是没有对比就没有伤害，看看下面这组凤变冰以后的样子，绝对童叟无欺，小编可没有去酒店偷拍哦，这是房东亲情赞助的，货真价实的南华里小区前老破小。
小编经过一番讨教，终于从房东那得到了绝密整容疗法分享给大家。
凤变冰说起来简单，但是绝对是一个大工程。首先从拿到了产权证开始，入户之后第一件事，就把它当成发泄空间，有什么不痛快就来把这个房子砸了发泄吧。
真没跟您开玩笑，就是要把你的房子从老破小变成真正的毛坯房，隔断？砸！别犹豫，砸的时候想想那些欠钱不还，吃了不胖的身影，抱着复仇的心态砸个一干二净，就只留一个干干净净的毛坯。
所以说，买的时候还是越破越好，还能趁机讲价，也能便宜不少，还不会舍不得砸，凤姐时期就要一个便宜，得便宜凤姐得天下。
80年代的三层板，放到现在真心不行了，改头换面就不能手软！最好能炸平重来，完事水泥加固。
砸完以后就要排线，任何一段墙壁，都必须有电源插座，手机要随时随地能充电。
厨房卫生间要拓展空间！为什么，新鲜感嘛，普遍老房子卫生间都是那种连转身搓个背都费劲的大小，其实卧室多两平少两平没差的，但是一个豪华卫浴可是能让人眼前一亮的。最好搞个开放式的厨房，那就洋气了。
一个即将成型的冰冰能不能顺利出租，能不能租出一个好价钱，关键还是要大！怎么大？面积真的没办法，政府是不同意私搭乱盖的，但是我们可以做到看起来大啊，镜子、玻璃、金属、bulingbuling的摆件全部上，进门瞬间感觉整个天空星星都亮了。
不过话说回来，跑装修多多少少会耗费一些精力，不过当一个成功的冰冰摆在你面前的时候，成就感肯定是满格的。
有人问市中心哪里还有60万的房子，最开始我们提到了限购对投资者们的影响很大，凤变冰的房子当然要克服这个难题了，否则一条限购令摆在面前，说了半天都成了废话。
这些房子除了都是便宜的不靠谱以外，还有一个共同点，不限购！没错，这些老破小就是传说中的公产房或者企业产。
大家经常会谈到商品房、廉租房、经济适用房，但对于公产房多多少少还是有些弄不明白。
就知道它们地段好的不行，价格低的吓人的房子，越看越晕头转向，不确定该不该出手。
小编告诉你，如果凤变冰的话，公产房或企业产绝对是不二选择。
随意感受一下……
很多购房者都知道，公产房交易起来和私产房有所不同。
根据《天津市直管公产房屋管理办法》及有关规定，天津市印发了《关于进一步明确直管公产住房出售相关政策的通知》。
《通知》规定：今年7月1日起，经直管公房管理单位认定可售直管公房转让使用权时，由受让人在购买该房屋使用权时购买房屋产权。不可售的直管公房仍可按照原规定进行使用权转让。凡成套公有住房，除历史风貌建筑，党政机关、科研单位及大专院校院内与办公、科研和教学用房不可分割的住房，危房，政府代管住宅以及市政府规定不宜出售的住房外，均可出售房屋产权。
也就是说，7月1日前，可售直管公房已转租并办理租赁合同登记备案的，是可以自愿购买产权，或者转租合同期满由承租人购买房屋产权后再出租。但从7月1日开始，可售直管公房应当由承租人购买房屋产权后才能出租。
说了半天，到底什么是公产住房?再来扫个盲……
官方是这样解释的：公产房是指房地产权利人登记为市人民政府，由天津市国土资源和房屋管理局代表市人民政府管理的公有住宅和非住宅房屋。（天津共约1700余万平方米，近38万户。）
说白了公产房是国家的房子，出租给老百姓，老百姓只有使用权，每月需要交纳租金，这个价格非常便宜。而且房子如果出现质量问题，那就是由国家的房管站负责来帮助维修，省心又省钱。
公产房一般都在市内六区，地段优、配套全、小户型、总价低，虽然需要一次性全款付清，但在天津的二手房市场交易中仍占比达10%-15%。更厉害的是公产房很多都在学区片，纯正的学区房，备受家长们的青睐，和平区学区公产房交易占比高达40-50%。
就看看这天价的商品房，无论是新房还是二手房，税费还都不低。这么一衬托，公产房的优势藏都藏不住了，计租面积小，总房款金额少，税费低，尤其还不限购，对于手头有钱但是没有购买资格的投资者来说，苍蝇再小还是能尝到肉的。
当然购置公产房也有一些值得注意的问题，小编再再再次强调，不是说房子离得近就肯定是学区房，一定咨询教育局和目标学校，确认往年招生的情况，不能只听中介单方面意见，最好买市直管公房，就是直管房，不容易出纠纷，市直管公房交易是要到各区的津房置换处网店办理的。
之所以选择公产房，就是因为它可以尽量压价，大肆抄底。选购公产房并不需要特别考虑朝向、采光等问题，对于选凤姐来说，就一个要求——便宜。
买入以后毫不犹豫的大整容，大换血，让它真正的脱胎换骨，凤姐变冰冰！再然后要做的可能对普通的投资者来说有些困难，因为多多少少考验道德底线，可能只有和小编一样承受能力比较强的人才能做到，最后一个绝招就是坐地起价！
小编，你的良心不会痛吗？
买房人
小编
痛并快乐着。
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